Le notaire peut être considéré comme un garant de l’état de droit ou un arbitre impartial des contrats qu’il reçoit et dont il assure la moralité et la sécurité juridique. Et ce, dans la mesure où il a pour mission d’authentifier – au moyen d’actes inattaquables- les volontés des contractants, d’alimenter les recettes budgétaires de l’état – par des prélèvements des droits d’enregistrement, des impôts et taxes- et de prévenir les litiges ou procès qui en découlent, évitant ainsi l’engorgement des tribunaux et participant, de ce fait, à la moralisation des relations contractuelles.

 

D’un point de vue socio-économique, c’est un partenaire nécessaire et important de l famille et de l’entreprise. En effet, son rôle est triple :

 

Au-delà du rôle de rédaction des actes, le notaire peut être un conseiller juridique sur moult questions : droit privé, droit immobilier, droit des affaires, droit des sociétés, droit international privé et aussi sur la fiscalité et la gestion de patrimoine. Il a également pour mission d’information, impartialement, les parties sur la port »s des engagements qu’elles prennent.

 

 

Du fait de la rédaction d’acte juridiques, le notaire est en mesure de prévenir les litiges entre les parties. Il veille sur les documents et actes publics et effectue les diverses formalités fiscales et juridiques ; nécessaires à la perfection des contrats selon les dispositions légales. La finalité étant pour les parties de se mettre à l’abri de toute irrégularité vis-à-vis de la législation en vigueur.

 

 

Face à un désaccord, entre les parties, le notaire est le mieux placé pour chercher et aboutir à des solutions intermédiaires et mettre fin aux divergences à l’amiable.

 

Le notaire et la réglementation des changes

 Par Amin Fayçal BENJELLOUN, Notaire

Les mesures de l’office des changes constituent un contrôle et depuis quelques années, ces mesures tendent à être plus souples accompagnant la libéralisation de la réglementation des changes dans un souci de favoriser l’investissement étranger.

 

Voici les cinq situations le plus souvent rencontrées :

 

 

 

 

 

 

Dans le cadre de son activité, le notaire est appelé à adresser des actes relatifs à des opérations de cession de biens immeubles sis au Maroc et appartenant à des personnes étrangères, la réglementation applicable dans ce domaine est circulaire de l’Office de changes n° 1507 du 14 mars 1988, selon laquelle ne sont plus soumises à autorisation de l’Office des changes :

En règle générale, les cessions de biens immeubles et appartement à des personnes étrangères doivent donner lieu à un règlement en dirhams au Maroc. Cependant, pour certains cas dûment justifiés le règlement en devises à l’étranger peut être toléré.

Par dérogation, les opérations de cession ci après peuvent donner lieu à un règlement direct à l’étranger, s’il s’agit :

Au cas ou la cession du bien est réglée en devise directement à l’étranger par un étranger non résident, les frais inhérents à la transaction tels les rais d’enregistrement, d’inscription sur les livres fonciers etc… doivent faire l’objet d’un rapatriement de devises au Maroc ou prélevés sur un compte en devises ou compte en dirhams convertibles

Si l’acquéreur est un ressortissant marocain établi à l’étranger, l’opération doit être effectuée pour son compte personnel et financée par prélèvement sur ses ressources propres. L’intéressé doit être en mesure de justifier à l’administration de l’existence de revenus ou de ressources d’origine étrangère. Toutes les opérations réalisées selon les dispositions ci-dessous doivent faire l’objet d’un compte rendu adressé à l’office des changes dans un délai de trois mois à compter de la date de réalisation de l’opération.

 

La circulaire de l’office des changes, n°1573 en date du 24 janvier 1992, a édicté de nouvelles mesures relatives aux avoirs liquides en dirhams détenus pas des étrangers non résidents dans le cadre de la promotion de l’investissement.

Le système des comptes « d’attente » a été supprimé et les comptes « capital » ont été remplacés par des comptes « convertibles à terme ». La circulaire n° 1573 prévoit que les personnes résidentes détenant des fonds en dirhams appartenant à une personne étrangère non résidente et qui ne peuvent faire valoir en faveur de cette personne la mise en jeu d’une

 

 

Garantie de transfert de ces fonds, sont tenues de verser le montant correspondant dans un compte convertible à terme. Il est à noter que les titulaires originels des comptes convertibles

à terme peuvent utiliser librement au Maroc les disponibilités de ces comptes pour des dépenses courantes ou d’investissement.

 

La particularité des comptes convertibles à terme est que les sommes qui y sont versées peuvent être cédées à des personnes étrangères résidentes ou non résidentes ou à des ressortissants marocains non résidents ; ces fonds peuvent aussi êtres déstinés au financement partiel d’opérations d’investissement au Maroc dans tous les secteurs d’activité quelle que soit la forme de l’investissement. Dans ce cas 50% doivent être financés par l’acquisition d’un compte convertible à terme et 50% par rapport en devises, les investissements effectués conformément à la circulaire n° 1573 bénéficient de la garantie de transfert en cas de liquidation ou de cession : cette garantie n’est pas assortie de délai sauf en ce qui concerne les acquisitions pour lesquelles la garantie de transfert n peut intervenir qu’au terme d’un délai de 3 ans à compter de la date d’acquisition.

 Dans la pratique, certaines banques ont mis en place des services spécialisés pour leur clientèle souhaitant acquérir ou céder des comptes convertibles à terme en collaboration avec leurs représentants à l’étranger ; il existe actuellement un marché de comptes convertibles à terme, des investisseurs souhaitant s’installer au Maroc peuvent faire l’acquisition d’avoirs détenus par des non résidents sur des comptes convertibles à terme avec une décote par rapport au cours des changes qui peut varier selon la situation du marché.

La circulaire n°1705 du 10 septembre 2004 – 24 Rajeb ayant pour objet l’assouplissement des modalités de transfert des avoirs en dirhams détenus au Maroc par des étrangers non résidents et ne bénéficiant pas du régime de convertibilité a effectué les modifications suivantes :

Le délai de transfert des disponibilités des comptes convertibles à terme est ramené à quatre ans. Ces disponibilités peuvent être transférés, désormais, en quatre annuités égales de 25% chacune. Le transfert de la première annuité devra intervenir un an à compter de la date de l’inscription des fonds en compte ; celui des trois autres à la date anniversaire du premier transfert. Dans le cas de l’utilisation partielle des disponibilités de ces comptes pour le financement des dépenses au Maroc, le montant restant doit faire l’objet de transfert en annuités égales.

Les titulaires des comptes convertibles à terme ainsi que leurs acquéreurs y compris les Marocains Résidents à l’étranger, peuvent utiliser librement les disponibilités de ces comptes pour la couverture de toute dépense en dirhams au Maroc sans limitation de montant.

Les titulaires et les acquéreurs des comptes convertibles à terme peuvent utiliser les disponibilités de ces comptes pour financer jusqu’à 100% leurs investissements au Maroc quel que soit le secteur d’activité : création des sociétés, d’entreprises, participation à l’augmentation de capital de société existantes, acquisition de biens immobiliers et achat de valeurs mobilières à l’exclusion des opérations de prêts ou d’avances en compte courant d’associés

Les investissements financés à partir des disponibilités de ces comptes bénéficient du régime de convertibilité prévu par la circulaire de l’Office des changes n°1.589 du 15 septembre 1992, dans un délai de deux années après leur réalisation.

 

 

 

 

 

 

La circulaire de l’Office des changes, n° 1589 en date du 15 septembre 1992, a mis en place un régime de convertibilité en faveur des investissements étranges réalisés au Maroc en devises. L’investisseur étranger peut être une personne physique marocaine établie à l’étranger ? Le régime de convertibilité garantit aux investisseurs l’entière liberté pour la réalisation de leurs opérations d’investissement au Maroc, le transfert des revenus produits par ces investissements, le retransfert du produit de liquidation ou de cession de leurs investissements. La forme de l’investissement peut se réaliser par la création d’une société , prise de participation au capital d’une société, l’acquisition de valeurs mobilières marocaines ou encore par l’acquisition de biens immeubles ; une liste plus détaillée est indiquée dans la circulaire n°1589. les banques , intermédiaires agréés, ont délégation pour transférer au profit des investissements, par exemple les dividendes, les revenus locatifs, les jetons de présence ainsi que le produit de la cession ou de la liquidation de leurs investissements financés conformément à la circulaire n° 1589. Les investisseurs étrangers sont tenus dans un délai de six mois à compter de la réalisation de l’opération d’investissement d’adresser à l’Office des changes, subdivision des investissements, directement ou par l’entremise de leur banque, notaire, avocat, fiduciaire, un compte rendu. Un numéro d’enregistrement de l’opération sera communiqué par l’Office des changes après une étude minutieuse du dossier. La circulaire n° 1589 énuméré l’ensemble des pièces et documents à produire pour effectuer le compte rendu.

 

La circulaire N° 1704 du 08 septembre 2004 a prévu que les intermédiaires agréés sont autorisés à transférer au profit des étrangers qui quittent définitivement le Maroc, leurs avoirs constitués durant leurs séjours au Maroc à concurrence de 30.000 DH par l’année entière de séjour continu et ce, sur présentation des pièces justificatives ci-après :

 

La circulaire n°1704 du 08 septembre 2004 a prévu que les intermédiaires agréés sont autorisés sont autorisés à transférer, au profit des ayants droit étrangers non résidents, les fonds encaissés au titre d’une révolution successorale provenant  de biens et valeurs non assortis de la garantie de transfert et ce, dans le cas où le de cujus n’a pa utiliser ses droits à transfert au titre de départ définitif du Maroc.

 

 

Le montant à transférer en faveur des ayants droit à ce titre ne doit pas excéder 30.000 MAD par année entière de séjour continu au Maroc du de cujus et doit intervenir sur présentation des documents suivants :

Un reliquat des fonds provenant de la liquidation des biens et valeurs objet de la succession, doit être versé dans un compte convertible à terme à ouvrir au nom des ayants droit étrangers non résidents et utilisé ou transféré en faveur de ces ayants droit conformément aux dispositions de la circulaire n° 1.573 du 24 Janvier 1993 telle modifiée ou complétée.

 

Pour déterminer la résidence, la note circulaire relative à  l’impôt général sur le revenu définit la résidence habituelle d’une personne au Maroc lorsqu’elle y dispose de son foyer permanant d’habitation, du centre de ses intérêts économique ou lorsque la durée continue ou discontinue de ses séjours au Maroc dépasse 183 jours pour toute période de 365 jours.

Par foyer permanant d’habitation on entend le lieu où le contribuable réside habituellement et de manière permanente. La permanence de l’habitation, condition essentielle, suppose que le logement aménagé à cette fin est réservé par le contribuable à son usageou à celui de sa famille de manière continue et non occasionnelle ( voyages d’affaires, stages, vacances ou autre court séjour).

Le centre des intérêts économiques s’entend :

immeubles, d’établissements industriels ou commerciaux, de prise de participations d’exploitation agricole ou de tout autre placement de capitaux. Il suffit donc que le contribuable se trouve dans l’une de ces situations pour qu’il soit considéré comme ayant au Maroc sa résidence habituelle.

Concernant la durée du séjour : toute personne ayant séjourné au Maroc d’une manière continue ou discontinue pendant plus de 183 jours pour toute période de 365 jours, est considérée comme ayant sa résidence habituelle au Maroc. La période de séjour commence à courir à partir du premier jour de l’entrée de l’intéressé au Maroc. Pour apprécier la durée du séjour, deux situations peuvent se présenter :

 

 

 

 

Avantages de la fiscalité marocaine en général

 

Pour les retraités

 

Les personnes bénéficiant d’une pension de retraite de source étrangère bénéficient de la réduction qui peut aller jusqu’à 80 % du montant de l’impôt d^^u au titre de la pension de retraite. Seule condition : transférer à titre définitif cette pension sur un compte en dirhams non convertible au Maroc, en sachant qu’il est possible de transférer uniquement la partie nécessaire au train de vie sur place.

 

 

L’ensemble des frais et droits consécutifs à l’acquisition d’un bien immobilier sont à la charge de l’acquéreur. Ils sont composés de taxes, d’impôts, de droits de timbres, de frais d’obtention des pièces administratives et des honoraires du notaire.

Les frais du notaire sont essentiellement des impôts collectés par le notaire pour le compte de l’état. Il s’agi des « droits de mutation ». A ces impôts, s’ajoutent les honoraires du notaire. C’est le barème des tarifs proportionnels (ou fixes) hors taxes qui rétribuent pour l’essentielle a rédaction des actes établis par le notaire (promesse de vente, actes, authentiques, affectation, hypothécaire)

Le bénéficiaire est le trésor public, C’est ce qui correspond à la taxe de publicité foncière. Le coût des timbres fiscaux, la TVA immobilière et la TVA sur les émoluments. Il existe aussi des DEVOURS : le bénéficiaire en est le notaire pour les démarches qu’il a faite. Ce sont les sommes déboursées par le notaire pour se procurer l’extrait cadastral, les états hypothécaires, le certificat d’urbanisme, le purge du droit de préemption, pour payer le salaire du conservateur des hypothèques.

 

Le montant de la taxe notariale, lorsqu’il s’agit d’une vente immobilière est de 0.5% du prix de vente. Quand aux honoraires des notaires, ils ne font, à ce jour, l’objet d’aucune tarification légale. Dans la pratique, les frais de dossier varient entre 0.5% et 1% du prix de vente, en fonction de l’importance de ce dernier et de la difficulté du dossier

 

Le notaire peut être considéré comme un garant de l’état de droit ou un arbitre impartial des contrats qu’il reçoit et dont il assure la moralité et la sécurité juridique, et ce, dans la mesure où il a pour mission d’authentifier- moyen d’actes inattaquable- les volontés des contractants, d’alimenter les recettes budgétaires de l’état par des prélèvements des droits d’enregistrement, des impôts et taxes- et de prévenir les litiges ou procès qui en découlent, évitant ainsi l’engorgement des tribunaux et participant, de ce fait, à la moralisation des relations contractuelles.

 

D’un point de vue socio-économique, c’est un partenaire nécessaire et important de la famille et de l’entreprise. En effet, son rôle est triple. Au-delà du rôle de rédaction des actes, le notaire peut être conseiller juridique sur moult questions : droit privé, droit immobilier, droit de société, droit international privé et aussi sur la fiscalité et la gestion de patrimoine.

 

Il a également pour mission d’informer, impartialement, les parties sur la portée des engagements qu’elles prennent. Il joue aussi un rôle de sécurité et de prévention. En effet, du fait de la rédaction d’actes juridiques, le notaire est en mesure de prévenir les litiges entre les parties. Il veille sur les documents et actes publics et effectue les diverses formalités fiscales et juridiques ; nécessaires à la perfection des contrats selon les dispositions légales. La finalité étant, pour les parties, de se mettre à l’abri de toute irrégularité vis-à-vis de la législation en vigueur.

 

Le notaire assume le rôle de conciliateur et de médiateur. Face à un désaccord entre les parties, el notaire est le mieux placé pour chercher et aboutir à des solutions intermédiaires et mettre fin aux divergences à l’amiable. Pour accomplir son devoir, le notaire a des frais liés à l’emprunt. Ce sont les frais liés à l’acquisition qui couvrent en réalité les frais et taxes, de nature totalement différentes. Pour l’essentiel, les notaires se contentent de les collecter puis de les reverser à leur destinataire final, qui est l’Etat et les collectivités locales.

 

Les frais recouvrent la rémunération proprement dite du notaire, qui est fixée selon un barème national, en fonction du prix de la vente ; les droits et taxes liés à l’acquisition ( droit d’enregistrement, taxe de publicité foncière ou TVA selon que le bien est ancien ou neuf, salaire du conservateur des hypothèques, droits de timbres,…) ; les frais et débours, c’est-à-dire l’ensemble des frais engagés pour constituer le dossier (extrait cadastral, état hypothécaire,…)

 

Tous ces frais seront évidemment justifiés par le notaire ; en pratique, celui-ci vous demandera, le jour de la signature de l’acte de vente, une provision devant, en principe, couvrir la totalité de ces frais, et un peu plus.

Puis, quelques mois après, il vous adressera un état détaillé de l’ensemble des frais engagés pour l’acquisition, habituellement accompagné d’un chèque représentant la différence entre le montant de la provision et celui du coût réel de l’opération.

 

Sauf cas exceptionnels, les frais de notaire doivent être payés le jour de la signature de l’acte authentique ; c’est aussi ce jour là que l’acquéreur doit verser la somme correspondant au prix d’achat, diminuée des sommes qu’il aurait déjà versés au moment de la signature de l’avant contrat notamment l’indemnité d’immobilisation. Exemple : le droits d’enregistrement relatifs à un acte de mainlevée d’hypothèque sont de 0.5% du montant de l’hypothèque, étant précisé que lorsque l’opération de crédit a été passée avec un établissement bancaire la mainlevée d’hypothèque est enregistrée gratuitement.

 

La taxe foncière est de 150,00 DH. Quand aux émoluments du notaire, en cas de revente du bien immobilier, ils ne font pas l’objet d’une tarification et dépendent de l’importance et de la difficulté du dossier

 

A signaler que le notaire est avant tout un officier public, établi pour recevoir les actes auxquels les parties doivent ou veulent faire donner les caractères d’authenticité ; attaché aux actes de l’autorité publique pour assurer la date, en conserver le dépôt. Les notaires sont nommés au Maroc par Dahir Royal. Les actes sont établis en langue française.

 

I- CONTEXTE BANCAIRE :

 

L’état marocain, voulant juguler les mouvements sauvages des capitaux, a institué des règles quant à l’investissement en devises sur le territoire. L’office des changes doit être prévenu par le notaire de la transaction pour pouvoir bénéficier, en cas de revente du rapatriement des fonds et de la plus value y afférente.

Les sommes provenant de l’étranger doivent passer par un compte en dirhams convertible qui comme son nom l’indique, assure un régime de convertibilité en faveur des investisseurs étrangers (Dahir du 15/09/92) ; ce compte vous permettra de réaliser votre opération d’investissement au Maroc et vous garantira le transfert du produit de cet investissement (ex. loyer), ainsi que le rapatriement du produit et de la plus value d’une éventuelle revente.

 

 

Afin de disposer des fonds qui vous permettront par un dépôt de garantie chez le notaire de reverser la propriété qui vous aura charmé et de lancer une éventuelle procédure de titrage. S’il s’agit d’un bien non titré (Moulkia), nous vous conseillons d’ouvrir votre compte en dirhams convertibles dès votre arrivée à Marrakech ; vous pourrez ainsi alimenter votre compte depuis l’étranger par virement puis, par simple fax à votre banque au Maroc, faire

(Pensez à prendre les coordonnées de votre banque ;

 

Au Maroc, les droits inhérents à une acquisition immobilier varient selon la nature juridique du bien (ces pourcentage s’appliquent à la valeur du bien acquis, TVA comprise

 

A noter :

Le suivi du dossier à l’office des changes nécessite parfois quelques frais supplémentaires qui peuvent éventuellement être différés dans le temps.

. En cas d’acquisition d’un bien non titré (Moulkia), il faut ajouter les frais de titrage ; ces frais dépendent de la superficie au sol et du prix du bien acquis. Ils peuvent parfois être partagés avec le vendeur.

 

-Droits de publication : 450 DH

-Droits Ad valorem : 1,5 % jusqu'à 50 000 dh + 2% de la valeur au-dessus  

-Droits superficaires : 45 DH par are entamé (zone urbaine) ; par hectare entamé (zone rurale)

- Droits fixes : 75 DH

- Duplicata : 75 DH

- Géomètre : 2 500 Dhs environ

- Frais diverses (timbres…) : 1500 DH environ.

2. locaux à usage commercial ou terrain non bâti sans engagement de bâtir :